多说一点 | 被小区物业“催收”？少交或不交物业费可以吗？

案例简介

A物业公司于2010年进入B小区提供物业服务，后B小区的第三届业主委员会与其终止合同，A物业公司在该小区服务至2023年12月31日止。

毛某是该小区业主，自2021年1月1日至2022年12月31日，毛某共欠物业费4020元。A物业公司多次催告无果，为维护自身合法权益，将毛某诉至法院。毛某称，A物业服务质量差，导致业主不愿交物业费，如果交，要根据该物业的服务质量对等支付。后经法院作出判决，毛某作为物业管理区内的业主，应当交纳物业管理费。鉴于A物业公司提供的服务质量差，对A物业公司主张的物业费酌情扣减30%，毛某应当缴纳2021年1月1日至2022年12月31日期间的物业管理费2814元。

律师点评

《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，毛某认为物业公司的服务质量差而拒交物业费，是不符合法律规定的。按时向物业管理方交纳管理服务费是业主的义务，按合同约定为业主提供服务是物业管理方的职责。物业服务合同作为一种继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，继续性合同每一期的给付之间存在对价关系。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩，继而不支付或减少支付物业费。

多说一点

物业服务双方系平等主体，签订的合同是双向的，合同中约定的收费不是无条件的，业主有监督物业公司服务和拒绝物业不合格服务收费的权利。不合格的物业公司不但有可能会被赶出小区，还面临着虽有合同约定的物业收费标准，但因其违约无法得到全部履行的风险。业主如果以拒交物业费的形式行使对物业服务不满意的先履行抗辩权，必须收集和保留真实可信的证据。

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